买公寓做投资，最明显的2大优点：

1、不限购，有钱就可以

2、面积小总价低，买入门槛不高

外加上开发商变着花样的销售手段和策略，什么类住宅、水电气全通、单身贵族女、过渡房、10年返租金、5年免月供…造成大概有一半以上的人是买完了，都不知道自己买的什么类型产品，自己感觉和一般住宅一样，其实差距很大的。

当然，买来投资的人有，他们买公寓前深知以下几点：

1、你对公寓周边配套及日后的规划相当有信心；

2、你对房价、租金的投入产出比有信心，可以简单做个ROI测算

3、你能长期持有，不出手

4、用途多元化，可自住，可注册公司

所以还是劝：首套房反正不要买公寓。

公寓对比住宅：

1、产权年限不同（公寓40年、住宅70年）

2、落户、入学不同（公寓不能落户入学、住宅可以）

3、居住舒适度不同，梯户比较大，上下电梯麻烦（公寓差、住宅好）

4、生活成本不同，水电气商业，价格高（公寓高、住宅低）

5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）

6、贷款政策不同（公寓要求高、住宅相对宽松）

7、转让时产生的交易税费不同（公寓高、住宅低）

如果有闲钱当然可以买啊，比放银行或炒股票好，起码公寓的地段都不错，交通便利，总价也不高，很好出租，现在很多公寓都是民用水电，所以挺好的！

公寓也就是40年商业产权或者50年综合产权的房子，特点为小户型，总价低，不限购不限贷；

不可否认它的独特优势，当然了也不能忽略其存在的劣势，买不买建议还是看个人需求来决定；至于怎么选公寓房，地段户型很重要！

公寓房的优势；

第一、公寓房一般面积较小，大概30-70平左右的平层，或者为loft上下两层的小复式，单价比正常同等地段的住宅会便宜不少，而且不限购不限贷，没有户口等限制，就算在限购城市的是外地户籍也可以正常购买；

比较适合年轻的刚需小白领持有，适合自己住，而且价格不高在能承受的范围之类，而且目前很多公寓都已经由商水商电转换成了民水民电，还同了燃气，生活还是非常方便的！

第二、公寓的地段一般不会差；公寓为40年商业产权，那么它所处的图底性质也就是商业用地，你说商业用地的地段会如何？所以一般公寓都处于市区CBD核心，或者主干道两侧，商场旁等；

周边的写字楼，大型商场，超市，公交站地铁站，城市轻轨等等一应俱全，方便平日的工作生活和出行！而且公寓拆迁时的赔偿是普通住宅的三倍；

综上所述，公寓相对适合年轻白领或者外来打拼的夫妻二人或者一家三口的小家庭；

公寓房的劣势；

第一、目前依然有部分公寓是商水商电，生活成本比较高；而且公寓的梯户比非常小，通俗说也就是每层楼的住户都不少，密度比较大，舒适度不高，一般户型上做不到纯正的南北通透；

第二、后期转让的税费偏高，如果地段不是特别好，出手的话相对困难；

如果想买公寓，怎么挑选好的公寓房？

第一、地段排在首位，一般建议选市区CBD附近，就算不自己不住，也比较容易出租，而且住户多为高素质办公楼白领，也比较放心！

其次大型商场，地铁站等大配套或者交通枢纽附近，方便日常的生活和工作，也比较好出租；

第二、尽量选择民水民电且能通燃气的公寓，户型以60平左右或者loft复式为佳，这种户型在市面上也比较受到年轻人的欢迎，利于后期出租或者出售；

以上就是个人看法，欢迎交流；

不管起什么名字，公寓也好，商住也好，只要不是住宅70年的，坚决不要买。

第一，所谓40产权，还是70年，由来的原因是基于土地性质，在一个区域，根据人口，自然资源等，规划部门规划出一些建设用地，按一些比例确定土地性质，比如，住宅，工业，商业，医疗教育，等等。

第二，通常，住宅土地最贵70年，其次是商业和综合，40-50年，价格远低于住宅用地。再其次是工业土地，就是按亩算了，不按米算，一亩大概10-20万，很便宜了，也是50年。如果是教育医疗用地，都是免费划拨的。所以土地性质决定使用年限。

第三，一些不良开发商，购买了商业土地，价格很低，本来只允许盖写字楼，它确盖了类似写字楼的用于居住的房子，或者类似酒店的住宅，对外说是住宅，报批时候是写字楼或者酒店。这样的产品，产权就是40 年。

第四，开发商拿地价格地，伪装成住宅又可以卖的价格高，它拿到钱走了，以后就会留下后遗症。比如，只能用商业电和水，比如不能通燃气等。

第五，最大的问题是，等到了40年，从国家法律角度看，它不是民生，而是生意，国家可以无偿收回，直白解释，就是，租给你40年，你做生意，亏损不亏，是你的决定，到期就收回。而住宅70年的，就不存在这样的问题，首先当时土地出让就交了足够多的钱，国家也是认可用于民生，其次也立法通过，物权法明确规定，住宅项目70年后，自动预约。而对于40年，50年的，项目本质不是住宅，而是商业，所以没有法律约定要让你一定挣钱。

第六，国家也意识到，一些钻空子的开发商的这种项目，所以已经开始堵住漏洞，比如，这类房子不允许个人购买，不允许转让给个人等等，就是避免以后带来麻烦。

我个人买了两套公寓了，因为公寓不限购，购买门槛非常低，在郑州大部分公寓都可以首付分期，第二套小公寓就是纯投资用的。

公寓值不值得投资还得看地段看城市，有些人说公寓不能落户，这是错误的，只能说大部分城市公寓不能落户，我国有些地区的公寓是可以落户的，我知道的就有西藏地区公寓可以落户，青海也可以，另外天津也有部分地区公寓可以落户的。

公寓属于商业用地，契税高，也不怎么好卖，所以如果投资公寓的话基本上就属于长期持有了，所以值不值得投资就看投资回报比了。公寓投资回报比肯定不如商铺，但是商铺投资大，同地段的商铺价格是公寓价格的好几倍。这个几年公寓越来越多，总体来说投资价值不如以前了，但是如果没有更好的投资渠道的话投资公寓也未尝不可。

这是我自己投资的小公寓，25万买的，精装交房，现在出租的话一个月大概能租1100左右，多少年回本大家可以算一算值不值得投资。

公寓房一般指的都是一些小户型的房子，虽然公寓房的面积都比较小，但是住房所需的各项功能一个都不少。公寓房通常出现在市中心繁华地段，以及吸收了传统住宅长处，因此受商务人士欢迎，公寓房既具备自住也具备投资出租的功能，并且公寓房的回报周期相对较短，因此购买公寓房还是非常划算的。

但购房者要注意的是，公寓房的产权大多数都是商业产权，这就意味着公寓房的产权年限要比住宅楼短很多。另外商业性质的住房，其水电气费都是按照商业标准来计算的，也就是说住宅公寓房中的生活成本比较高，并且有的商业住宅还不通气，这样一来，用电量就会增加很多。所以公寓房只适合短期过渡居住或者是投资出租。

1、交通很重要

虽然小户型大多数都是在商圈中的，但靠近商圈并不意味着公寓房周边的交通就好，所以购房者在挑选公寓房的时候还要注意房子距离交通站点的距离。首先购房者要考察周围路网是否完善、是否有轨道交通等，这样将大大节省日常的上下班时间，早上能多睡一会儿。

2、配套要齐全

处在商圈之内，周边大多数都是一些商业配套，商业配套是有很多，但其他的一些医疗配套、生活配套、娱乐配套购房者也不能忽视了。购房者在考察公寓房周边配套的时候要注意房子距离各项配套的距离，最好是步行15分钟以内就能到达；另外学校、幼托设施等也不能少。

3、户型很重要

公寓房的面积本来就小，户型就显得更加重要了，因为户型好的房子，房间内的空间才能更好的利用起来。挑选公寓房一定要重视各个空间的面积分配，一般客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米，如果这些空间的面积比例不合理，就会影响居住的舒适度。

4、环境很重要

公寓房位于商圈附近是好事，同时也是一件很恼人的事情，商圈的噪音源有很多，人来人往的嘈杂声、车辆的鸣笛声、商场的音乐声，就算是到了晚上十一二点都还有。居住在这样的环境中还能休息得好吗？小编建议大家在挑选公寓房的时候尽量选择商圈周边的楼盘，靠商圈越近，噪音就越大。

其实从目前的房地产市场来看，公寓房大多数都是一些小的开发商所开发的，有的朋友就会担心开发商不可靠，自己购买了公寓房之后，如果接不到房就亏大了，所以挑选公寓房的时候，购房者还需要考察一下开发商的实力。

别买公寓房。

公寓房与住宅相比，住宅是资产，而公寓是消耗品。

因为公寓是商业用房，水电费用极高、还不能使用民用燃气，最气人的是物业管理费按商业用房的标准收取，那也是极高的。

买了公寓以后，你就得不停往里面花钱，看着是小户型，可费用堪比住别墅、豪宅，你还愿意买吗？

除非你在最繁华的地方有生意要打理，在附近买个公寓即当办公室又做临时住房，但一定要买在最繁华的地段，不然以后想卖掉或出租都会很难！

切记、切记！

公寓房不能买的你不用天天琢磨买公寓房了，为什么公寓房不能买，因为公寓房他是四十年产权，四十年产权的房子就是商业土地的房子。

他的另一个属性就是没有任何价值，因为是商业土地，他的房子是两梯很多户居住十分麻烦，并且它的水电都是商用，价格特别高昂，但还有一个特别关键的问题，

就是它不能使用天然气用电磁炉做饭那是相当麻烦的，他也没有落户的，可能孩子也没有上学的可能，所以商业的房产是绝对不能买或者是投资的。

先说说公寓房比普通住宅不好的地方吧，注意，我说的公寓是商业产权公寓，如果是住宅产权公寓这些并不存在。

第一，土地为商业用地，40年产权，住宅为70年产权。这点听着很不好，其实是最无所谓的，我们国目前的政策是到期自动续期，不存在土地收回的情况，何况几个房子可以住40年？不到30年就会拆迁了。

第二，公寓是商用水商用电，会比住宅贵不少，正常大概是2倍左右，各地略有不同。当然有些居住式公寓能申请下来民用水电，这个问题就不存在了，买的时候问清楚。

第三，购房和和将来卖房时候契税比较高，住宅按一套房是1.5%，商住是3%。

第四，购房时首付比例住宅最低是20%，商业式公寓是50%

第五，如果是小产权公寓一般每一层户数很多，一般为4个电梯一个走廊10户左右，因为公寓可以注册公司许多小公司喜欢入住其中，人流相对复杂，居住环境可能不如住宅。

第六，公寓一般不配学区，如有孩子上学可能会是问题。少数公寓也配学区，需要了解清楚。

好处是公寓一般交通便利，周边商业配套比较好，相对于住宅性价比会比较高。请题主自己权衡吧。

当前环境下，真心不建议买公寓了。本人一线城市两套公寓，出手着实不易。但若坚持买公寓，建议买好地段，交通方便，最好还带学区。带学区的公寓是个别城市个别楼盘，一定要官网确认。北京的公寓全不带学位，一律50或40年产权，不能落户不能上学。深圳的公寓有50年有70年的，有的能落户，能积分入学，积分比住宅略低，这种就很不错。