网络知识 娱乐 从美国和日本楼市泡沫破灭的历史,推导中国房地产未来走向

从美国和日本楼市泡沫破灭的历史,推导中国房地产未来走向


【1】

1920年,著名的“旁氏骗局”的发明者、来自美国佛罗里达的查尔斯·庞兹锒铛入狱,在蹲了5年大牢之后,他终于重见阳光。


作为一个只想一夜暴富的资深骗子,错过的五年光阴让他非常懊恼。他来到熟悉的佛罗里达,伪造身份、摇身一变当上了房地产大亨,许诺投资者:每投入10美元,在60天内就能获得30美元的回报。


这虽然是个明摆着的骗局,但上当的人还是不少——很多人相信房地产确实可以收获如此暴利。由此可见,当时佛罗里达的楼市疯狂到了什么程度。


1926年,一场突如其来的飓风摧毁了迈阿密,造成一百多人死亡,别墅楼顶被掀掉,花园里一片狼藉,佛罗里达房价应声大跌,短时间内155家银行宣告破产,许多人血本无归,连富可敌国的银行大亨Wesley D. Manley都被逼疯了。


这是世界历史上第一次房地产泡沫破灭事件,“庞氏骗局之父”庞兹,再次翻车了。


庞兹之所以看上房地产,是因为这一行是天然的“庞氏骗局”。据说,在这场炒房运动最鼎盛时期,来自全世界的富豪们携巨款而来,他们根本不看房子,随便买一张“房票”就开始寻找接盘侠。


最热闹的时候,一张房票在一天内可以转手8次,这意味着房价也涨了八次。


那么问题来了:为什么美国突然间出现了这么多有钱人?


原因是第一次世界大战。


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短短5年时间,美国工业总产值从250亿暴涨到640亿,百万富翁人数增加1.7万人;战争结束后,美国继续向欧洲提供“胜利自由”贷款,当时欧洲工业还没恢复,他们只能拿到这笔贷款到美国欢乐购。


这导致美元泛滥成灾,这么多美元流入消费市场,势必会导致通货膨胀,美国政府也只能通过鼓励房地产、把富豪手里的美元牢牢锁住。


那个年代的房地产,只是富豪之间的游戏,因为美国平民并不缺房子。这也是为什么气候宜人的迈阿密会成为这次地产泡沫的中心——地中海风格的庄园,都铎风格的别墅,生长在迈阿密的黄金海岸,看上去“豪奢”范儿十足。


这次泡沫破裂事件,平民受到的影响非常有限,至于野生富人们的钱,蒸发一部分他们不至于饿死、还有益于市场健康,所以美国政府眼看一百多家银行倒闭也懒得管。


他们甚至还献上了助攻:在飓风灾害之后,美国其他州政府到处造谣,说迈阿密有咬人的巨型蜥蜴、连肉都买不到,并落井下石立法限制资金向佛罗里达流动,直接把天量美元闷杀在了迈阿密的海滩上。


这次泡沫,更像是美国政府主导的圈套,目的在于把野生富人们的纸币蒸发掉。


这也能解释为何这次泡沫的中心不是繁华的纽约、而是偏远的迈阿密——只有欧洲新移民中的富人、以及没有根基的新生代富豪,才会远离北方中心区、跑到两千公里之外的所谓“黄金海岸”去炒房。


按理说,美国代表资产阶级利益,没理由拿这些富豪开刀啊?


那是大家没有意识到美元泛滥的危害——1926年佛罗里达房产泡沫破灭后,大量美元流入到实体和股市。


流入实体的美元,造成工业生产严重过剩,历史教科书上倒牛奶、烧小麦的梗,说的就是这件事。


流入股市的美元破坏力更大,股市虽然和楼市一样也是蓄水池,但是门槛很低,人人都能参与,在天量美元推动下,美国股市一路飙升,全民加杠杆炒股,最终在1929年彻底失控,引爆了资本主义世界有史以来最严重的经济危机。


美国这一波房地产泡沫的破裂,对经济不仅无害而且有益,如果不是这一波操作,经济危机可能来得更快、更猛烈。


小结一下:经济过热,货币太多,如果不想通货膨胀,那么通过炒作高端房产把野生富人的钱殉爆掉,其实是有益于身心健康的。


毕竟钱是政府合法印出来的,野生新贵们也是凭真本事把这些钱赚到自己手里的,总不可能直接没收回来烧掉吧。


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【2】

1926年美国楼市泡沫破裂,并没有伤害到平民的利益,因为平民压根买不起豪宅。


乃至于刚需住宅都没受到多少影响。例如:特朗普的祖父靠着几千美元存款和五块小地皮起家,在纽约开发经济适用房,不仅没有受到泡沫破灭的冲击,反而迅速做大,


大萧条时期,特朗普家族依然保持着扩张势头,成长为具有世界影响力的房地产巨头。


诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒教授在他的《非理性的繁荣》一书中也指出:整个20年代,美国房产价格指数并没有出现明显波动。


这也说明,富豪们的炒房游戏,并没有波及到体量巨大的刚需楼市。


吃亏的只是野生富人,这帮人或是新来的移民、或是胆大的投机者,共同特点是没啥背景,活该为经济大局牺牲。


了解了这个背景,再去看一遍《了不起的盖茨比》,就能明白这本小说为何在当时引起巨大共鸣,成为“爵士时代”的第一网红小说。


盖茨比是个贫穷农民,在一战时期当上了军官,回国后通过走私酒水成为一方富豪,买下了一栋豪华别墅,最终在自家别墅没有水的泳池里、被old money汤姆设计枪杀。


想一想,这本剧情一般的小说,为啥能在当时引起巨大共鸣?


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因为太真实了:高喊“美国梦”的野生富人,受到美国政府和old money的轮流暴击,打拼了一辈子,最终却落得个身死名裂的下场。


实在是太真实了。


这次危机之后,资本主义世界的新贵们学聪明了,他们炒房,一定要把平民带上。


美国地大物博,平民和富豪大多数都住在低层建筑里,而且富人区和平民住区泾渭分明,操作难度有点大;


但日本可就不一样了,日本地少人多,住的都是高层建筑,富豪和工薪阶层住宅的区别、仅仅在于面积大小,非常好操作。


上世纪七八十年代,日本都会区开启全民炒房模式,房价在20年间暴涨44倍,所有人都相信:房子永远不会贬值。为了一夜暴富,老百姓不惜背上巨额贷款。


1990年,日本房地产迎来巅峰时刻,东京单个家庭住房价值高达三四千万美元,卖掉东京就能买下整个美国。


结果大家也看到了,1991年日本房产泡沫破裂,东京房价三个月暴跌65%,许多人攒了大半辈子的财富被清空,日本遭遇失去的N年,至今也没缓过劲。


其实,日本经济的停滞并非房产泡沫惹的祸,而是因为苏联解体后日本战略地位一落千丈、他们在七八十年代印刷的大量日元没处可去,必须得想办法蒸发掉,不然经济危机被点燃,谁都受不了。


狂吹房产泡沫然后主动戳破,把自己决策上的失误转嫁给楼市,虽然经济停滞不前,但日子还有得过;


如果任由天量日元四处游荡,点燃经济危机,不但GDP要一落千丈,恐怕连管理员也要被群众拉出来游街。


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【3】

那么,中国楼市未来怎么走?


世间并无新鲜事,一切都是历史的再版。


中国在改革开放后的短短四十多年,迅速崛起为世界工厂,如今的制造业产值已经相当于美、日、德三强的总和。可以想象,过去这些年,在高增长通道中,我们也是发行了不少纸币的。


由于疫情和贸易战的影响,经济由热转冷,那些超额的热钱怎么办?


最好的办法是开启一轮新的工业革命,打造一个全新的吸金引擎,把这些热钱尽量吸收过去。这是上策,如果能实现,房地产就不必当那个殉爆品。


但这条路的难度逆天,需要天时地利人和,不知道咱们有没有这个运气。


如果新产业引擎不够强劲,那楼市迟早还是要担负起自己的历史使命的——毕竟这玩意被发明出来,就是承担着蒸发货币的历史责任的。


使命所在,不丢人。


从美国和日本楼市泡沫破灭的历史,推导中国房地产未来走向

但中国拥有强大的制度优越性,对市场的微操程度不是日本能比,所以我们就算玩“蒸发”,也不会像日本那样狼狈。


如果以上逻辑成立,那么我们可以得到一些有限的预测。


第一,刚需住宅、尤其是大城市成熟区域的住宅,风险是非常低的,倒不是所谓的地段论,而是因为这些地方投资客少、住的都是普通老百姓,他们才是社会安定的基本盘,他们仅有的利益是首先要得到保全的;


第二,县城的房子,风险比较大,倒不是因为县城人口流出、经济不景气,而是因为县城消费低、退路多,大不了回老家种地也能活,所以,这里也极容易被战略放弃;


第三,新区、富人区的改善住宅,可能会是风险大户。因为真想踏实过日子的老百姓没几个会去买新区,这里是投机客重灾区,既然是投机客,承受点风险想必也只能噎着;对富人而言,他们门路挺多,房子不是唯一,尤其是新贵阶层,反正发财的时间也不长,就算一夜回到解放前,在社会面的影响也不大,搞不好还能消弭一些社会上的仇富情绪。如果万不得已需要蒸发一些货币,这些人明显都是超高风险群体;


最后补充一点:其实最危险的,不是房子本身,而是过去二十多年那些呼风唤雨的民营房企。


毕竟事情发展成今天这样,怪谁呢?


怪你们这帮野生资本家呗!