撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

想要通过调控婚姻买房的人，这一次又要赌输了。

2021年8月5日，北京一个针对离婚买房的限购升级方案，打乱了不少人“假离婚买房”的计划。根据新规， 京籍家庭在京至少有两套房、离婚不满三年的夫妻，双方无本市购房资格。而对于非京籍家庭，在京有一套房且离婚不满三年的双方，也同样丧失了购房资格。

在这之前，非京籍家庭离婚后，若一方名下没有房贷，满一年后还能算作首套资格。许多人正是发现了这条捷径，借机享受到了额外的首套房资质，离婚购房逐渐呈扩大之势。据《北京日报》援引市住建委相关负责人表示，“仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。”离婚限购的政策升级后，这条捷径也将被堵上。

一盆冷水下来，北京刚刚热了没多久的二手房市场，也要跟着降温了。就在北京升级离婚限购的同一天，成都、杭州两地也接连升级了调控政策。其中，杭州要求新落户群体需要缴纳两年社保，未落户的则要连续缴纳四年才可以买房。而成都也加强了赠与管理，优化购房资格复核顺位。

“房住不炒”的定位下，调控开始进入精准“打补丁”阶段。风暴来得迅猛，但对多数人来说，调控威力最大的还是“二手房指导价”，以及紧跟其后的房屋贷款监管收严。

六个月之前，深圳二手房指导价打响了二手房监管的第一枪。深圳之后，无锡、宁波开始限价，成都、西安、上海等城市排队跟进。就在8月2日凌晨，东莞市相关部门还发文表示，要加快建立二手住房成交指导价发布机制。截至目前，全国至少有10座城市加入了“二手房限价”的大家庭。

二手房限价带来的影响，远不止交易量腰斩这一个事实。更深远的影响是，限贷和二手房指导价出台后，房产链上的每一环都逃不掉。业主，购房人，中介，银行以及房企，全部都在监管的射程之内。冷暖自知的中介们，早已做好了转型关店的准备，关店潮接踵而至。原本还捂盘惜售的房东们，逐渐感知到市场的寒意，交易价格应声而落。

曾经，楼市“只涨不跌”的投资信仰，正在这轮密集的调控雷声中，逐步瓦解。当然，仍有许多人会怀念房价魔幻上涨的旧时光，但行业底层逻辑、未来楼市格局都在2021年中悄然改变。

卡住楼市七寸

不久前，一则魔幻的卖房信息在西安地产圈流传。因为限价规定，某业主将一套市场价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位。但房价之外，业主还提了一个额外要求——购房者必须附带购买一幅毕加索假画，虽是假画，却标价高达380万元。

380万“毕加索假画”的消息流传之前，西安刚刚成为另一个发布“二手住房成交参考价”的城市。但这样的消息，在深圳中介圈的“老司机”们看来早就见怪不怪。年初深圳发布价格管制政策之时，深圳便流传了一张形似羊驼的卡通画版《八骏图》，标价380万元，捆绑房子销售。

而更发挥“创新”精神的，还是美凯龙的中介们。几个月之前，深圳美凯龙红树湾门店的广告牌上画着榴莲和香蕉图案：红树西岸117平方米的房子是两个榴莲加三根香蕉；144平方米的是两个榴莲加七根香蕉；173平方米的是三个榴莲加8根香蕉等等。这些水果也是身价倍增，一颗榴莲代表一千万元，一根香蕉代表一百万元。

这显然违背了二手房限价的初衷。很快，红星美凯龙遭到了深圳房协的严厉处罚，机构负责人被约谈，公司全线整顿。

二手房指导价的政策横空出世后，这些楼市里不约而同地开展着一轮轮博弈。而这些道高一尺魔高一丈的猫鼠游戏背后，展现的是这样一个逻辑：

为了稳控二手房房价，深圳市的二手房价格被打上了7折，以指导价的方式对外展示。但对于买卖双方来说，缩了水的价格，却并不具备真正的交易参考价值。市场再次发挥出“上有政策下有对策”的“智慧”，通过设置“阴阳合同”的方式，把高于指导价的差价补上，促成交易。

中介更是加入了二手房“创新”营销的热潮，在朋友圈里吆喝起了各种搭售方式。但这个游戏的漏洞，就出在了房屋贷款上。

二手房指导价政策发布后，深圳的各大银行开始按照指导价发放贷款。关键在于，成交价高于指导价的部分，并不能找银行贷款，只能买家自掏腰包。粗略估算下来，不管是首套还是二套，客户大约都要比过去多付两成首付。

这还只是“开胃菜”。今年上半年以来，即使国家并没有出台任何明文规定，但二手房“停贷”的消息，早就传遍了许多一二线楼市。

据AI财经社从深圳、成都、上海等热门城市的四大行以及部分商业银行贷款部门了解到，据不完全统计，部分城市（如深圳）个别商业银行确实存在二手房“停贷”的操作，但这只是个例，更普遍的现象则是加强了二手房房贷的审核标准，放款期限被延长了。

一位银行从业人士告诉AI财经社，“银行放款周期已经普遍拉长，从去年的40天左右，延长至近100天，房子的成交周期变得更长了。”

今年上半年，国家收紧了房贷政策，这一政策给房地产贷款提出了两个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。被设置了上限后，多个银行开始出现贷款额度不足情况。银行则按照重要程度，将房贷优先放给新房市场，而二手房贷款的难度，则越来越高了。

卡住了贷款，就相当于卡住了楼市的七寸。

空白研究院院长杨现领认为，“复盘本轮调控，有两个调控经验十分重要：管不住金融，管不住房价；管不住二手，管不住市场。只有从源头上管住金融，才能有效管控房价；只有稳定住二手，才能控制二手向新房的传导，两个市场才能一起稳定。二手稳，则市场稳。”

在房地产去杠杆的进程中，银保监会主席郭树清曾多次发出警告。去年，他说房地产是金融体系最大的灰犀牛，今年则干脆放出狠话，“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。”

二手房房东们慌了

以往，在新房限价、二手房自由交易的时代里，二手房和新房市场此消彼长。新房严限价导致摇号难度加大，购房人不得不涌入二手房交易，助推二手房交易水涨船高。而二手房市场的“涨声”一片，也导致新房推行的限价政策失去了调控效应，二手房涨的越多，被严格限价的新房，反倒具有更多吸引力。

但在二手房指导价的年代里，这场权力的游戏，出现了新的变局。

过去多年来，“只涨不跌”的深圳二手房楼市神话，开始破灭。从成交数据来看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大关，环比下降22%，同比下降73.8%。而成都的二手房成交量也已经掉到了月均销售3000套的水平。

即使是过去几年最抗跌的学区房，也遭遇到了交易寒潮。单就6月份二手房成交量的降低，我爱我家、德祐等多位中介门店的工作人员对AI财经社表示，以往5月和6月都是学区房市场的旺季，但现在变成淡季了，看学区房、买学区房的人明显变少了。

实际上，二手房价格被管制的一大影响，就是改变了人们对于楼市成交的预期。二手房交易活跃度一旦下滑，流动性锁住，市场预期就改变了。而二手房市场很多时候都看预期，成交量上不去，预期肯定就不稳。

没有了暴涨逼空行情，买家不慌了，卖家不着急卖了，二手房成交量也顺势下滑，导致房价出现波动。原本喧嚣的二手房市场，如今传出的却是二手房房东们降价的哀嚎。

一位深圳的中介告诉AI财经社，近期的客户成交情况比之前明显少了很多，房东们给出的价格也开始出现松动。

“明显感受到房东们的心态跟以前不一样了，虽然很多业主还在惜售状态，挂出的房源量变少了，但是在线的这些房源价格，就没有以前那么坚挺了，相比之前更好谈了。”上述中介说道。据深圳市房地产中介协会数据测算，7月全市中介人均二手住宅成交仅为0.056套。也就意味着，整个7月，每18个房产经纪人里，只有1个人卖出了1套房子。

据乐有家门店数据监控显示，深圳2·8指导价新政出台后，3月份还处于观望期，业主们心态依然较高，但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷下调报价，下调报价房源占比从41%上涨至55%，回到年初，这个占比还不到20%。

而反观新房市场，灯火一片阑珊。二手房流动性的降低，劝退了很多想买二手房的刚需，转向新房市场，专心“打新”。

深房中协统计数据显示，2021年1-6月，深圳全市新房住宅共计成交26410套，同比上涨57.8%，深圳新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平，延续了去年下半年以来的打新热潮。

目前，率先开展二手房监管的深圳，已经出现“横盘”状况。无论如何，这场楼市“盛会”已经散场，人们渐次向门外走去。去年还因房价魔幻上涨屡登头条的深圳，今年已经完全哑火了。“清风半夜惊蝉，听取涨声一片”的楼市盛景，终究要成为过去式了。

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