网络知识 娱乐 开始是商贷买房,如果找了一份有公积金的工作,是否可以将商贷转换为公积金继续还贷?

开始是商贷买房,如果找了一份有公积金的工作,是否可以将商贷转换为公积金继续还贷?

  • 商贷买房。银行在做按揭贷款的时候,现在的银行一般会约定一到两年,部分银行会有三年左右。提前还款是需要收违约金,一般来讲大概是三到六个月的贷款利息。
  • 找了一份有公积金的工作。做公积金贷款。要满足很多个条件,首先第一个条件是必须要连续缴纳六个月以上公积金。
  • 可能这里会有一个很普遍的误区,交了公积金就能申请公积金贷款。
  • 公积金每个月交多少,缴存基数多少,缴存年限多长,个人公积金账户余额有多少,都会影响贷款额度(不是你想贷多少就有多少)
  • 一般来说,账户余额的余额的8-10倍的额度,比如每个月个人缴存300,单位缴存300,一年下来账户余额有7200,两年14000多,顶格按10倍来,最多只能做14万左右
  • 还有,公积金贷款,执行认房认贷政策,还有对于首套房二套房,贷款额度不一样,具体看地方,最多贷40-100万不等,不像商贷只要流水足够支持负债,贷款额度不受限。
  • 商转公现在基本都可以做,前提是你的公积金贷款能满足条件。
  • 不能保证所有的地方都可以转,但是据我了解的情况很多地区是可以转的。而且就在19年的12月份,我刚刚商业贷款转了公积金,坐标武汉,谈一谈我经过的过程。

    签约商业贷款

    我的商业贷款是17年年底签的,然后第1次还款日是2018年的5月份。当时商业贷款选的是等额本息,贷款金额50万,每个月还款是2800多元,是建设银行帮忙带的,当时有两个银行,一个建行,一个农行,利率上浮15%是5.38%,然后问了贷款的客户经理说一年之后可以转公积金,不会收违约金或者是其他费用,所以就直接签了。

    办理房产证

    然后2019年上半年的时候房产证办下来了,就和客户经理打电话说要转公积金,贷款客户经理说要房产证下来,最后三个月再找他,所以2019年10月份的时候,就开始着手转公积金这个事。

    转公积金的过程

    1.首先房产证要下来

    如果是商业贷款转公积金贷款房产证是必须的,因为后面的担保和抵押都需要房产证,所以我也因为房产证这个事儿耽误了几个月的时间。

    2.找客户经理填一堆资料

    反正当时把很多证件都带过去了,在银行填了一堆资料,总之是申请之类的,在银行并没有收什么费用,但是客户经理说转公积金需要一个过程,让我在卡上留点余额来,还下个月的商业贷款。当时的贷款本金余额是48.6万没还,客户经理看了我的流水和公积金缴交明细和余额建议我贷48万,其实这个和贷款额度是可以自己来测算的,比如武汉地区的就可以在武汉公积金管理中心网站上进行测试。

    3.担保抵押

    填一堆资料之后,贷款经理会把你的资料上交,等公积金管理中心审批通过之后,会通知你去办理抵押。就是带着自己的房产证身份证去合作的贷款公司,记住不是房产交易大厅,如果有武汉的小伙伴提醒一下在建设大道,香格里拉大酒店旁边一个不是很好找的位置,费用是1400元,直接支付宝扫码支付的。需要说明的是,你的房产证是需要留下,要过好几个月才会通知你去拿。

    4.审批通过网上办理代扣

    过了大概一周的时间,接到了公积金管理中心的短信,通知说公积金已经审批完成,贷款利率3.25%,每个月还款额少了500多元。

    商业贷款转公积金贷款,只要具备了一定的条件,就是可以转的

    条件一,贷款之前连续缴存6个月。

    条件二,贷款额度的计算,一个是按照还款能力确定,一个是按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的额度。简单的说就是收入,缴存时间,账户余额,公积金都是上有封顶的,就是说即便根据测算额度很大,但是如果超过了上限也是只能以上线为标准。

    所以总结一下,关于政策方面的每个城市都不一样,可以打当地的公积金贷款热线,12329来咨询。而一旦可以转佣金,那肯定是要选择转公积金的,因为公积金的贷款利率要低很多。不过换了一个新工作之后,不要太着急转,因为公积金缴费时间比较短,余额少,贷款额度不会很大,所以建议提前测算额度等几年再转。

    商业贷款转成公积金贷款,简称商转公,有这个操作,但需要当地政策支持。目前首套商业贷款5年以上基准利率4.9%,一般首套还要上浮10%,大概就是5.39%,相比公积金贷款首套5年以上利率3.25%高出不少,同样贷款25年,贷款额100万来看,商业贷款月供要6075元,总利息82.26万元,而公积金贷款仅月供4873元,总利息46.19万元。两者差的确实有点多。所以在贷款时能选择公积金贷款就千万不要使用商业贷款。

    但往往现实很打脸,不是有这么一个段子嘛,某售楼处,全款的往前冒着,商贷的往后排队,公积金的靠边站。一般开发商都和各大商业银行有合作,不太愿意接受公积金贷款的。

    贷款额度也是阻碍使用公积金贷款的绊脚石,公积金贷款额度太低了。

    以北京为例,首套最高贷款120万,二套最高贷款仅有60万元,对于一套动辄几百万的房子,这点额度确实有点不够看了。而政府也考虑到了这个问题,可以进行商贷+公积金共同贷款的方式,简称组合贷。但是由于要银行和公积金管理中心分别审批,手续流程比较长,一般二手房卖家也不太愿意接受这种方式,所以也是比较尴尬的。

    为了解决公积金使用的问题,降低老百姓的购房成本,部分城市开通了商转公业务,即将原有的商业贷款转成公积金贷款,这就让很多人多了一种选择,可以更好的利用好公积金。但商转公也是有一定的要求的:1.需当地政策支持2.具备当地的公积金贷款资格

    3. 转过来的待还金额不得大于公积金能申请的最高额度,例:公积金最高申请40万,但仍有60万未还,那么这中间相差的20万就需要自己想办法解决。

    所以,您在确实商转公之前一定要先了解当地政策,同时还要看一下剩余的未还金额,如果有差额要提前准备好钱。同时还要考虑一下您现在还了多少年了,如果已经到还款后期了,剩余金额本已经不多,而前期已经还了很多利息了,此时再转可能也不太合适了。

    可以先交公积金,等单位跟你交的时候再转为单位,这样缴费金额多,缴费时间长!

    对于原来是商业住房贷款转为公积金贷款这种情况,由于关系到购房人、银行和公积金管理中心各方的利益,且在处理流程上也相对复杂,所以暂时还不是每个城市和每个银行都可以转换的,同时即使在当地规定上没问题,最后也要看自己或夫妻双方的具体条件是否没有造成影响。所以要知道是否可行,需要了解当地公积金贷款的政策、所办房贷银行的信贷政策和个人的条件这三方面的情况。

    一、需要确定当地公积金贷款政策是否支持商转公的操作。

    虽然目前允许商业住房贷款转换成公积金贷款的城市已经逐步增多,但还是有很多城市暂时还没有这项支持政策。想知道具体是否有这项便民政策,可以向当地的公积金管理中心了解,一般在规模大一些的城市都是可以转换的,比如深圳、重庆、武汉、东莞等等。如果可行的话,再进一步了解清楚其要求的具体条件。

    对于具体的转换方式,一般都会有两种选择提供给办理转换的人,一是先到银行结清原商业住房贷款,这种方式在先递交申请并得到确定批复后,再需要客户自己想办法自筹资金结清房贷,并在解押后进行公积金房贷的办法手续;另一种是以贷冲贷的方式,即用新申请的公积金贷款来冲抵原商业住房贷款,这种方式会涉及公积金房贷和原房贷额度是否匹配的问题,这一点在下面将会深入有更深入一些的描述。

    二、需要确定目前房贷所在的银行是否可以做商转公的操作。

    公积金的运作是需要委托银行配合的,现在并不是每一家银行都可以办理公积金业务,同时由于商业银行的逐利本质,也不是每一家银行都会同意本行的存量房贷客户办理商转公业务,毕竟客户转走了房贷就意味着流失,同时前期额度的使用计划也会被打乱,各种运作的成本回收也有得不到保障的可能,所以需要搞清楚自己办理商业住房贷款的所在银行是否有政策允许客户办理商转公业务。

    假设可以,就可能会面临一个商贷额度和公积金额度的匹配问题。因为每个城市的公积金可贷额度并不一样,在有些大城市,可贷的最高额度是120万,但有些小城市只有40万、60万,那如果自己原有的房贷比这个数额高就要注意了,因为现在商转公这种业务基本上只能转回纯公积金房贷这种类型,很难办理组合型房贷。

    如果公积金能申请的额度不足以覆盖原商业住房贷款的额度,那超过的部分就需要自己想办法补足。比如某城市允许商转公业务,但最高限额是100万,这时候如果自己的房贷还有120万,那就还差20万,这部分需要自己先补足。当然如果所在城市的银行能允许转成组合形式,那就最好不过了。不过对于大部分城市的人来说,如果超额就需要做好自己补充超额部分的心理准备。

    三、需要确定自已是否满足公积金贷款条件。

    除了上面所说的公积金政策和银行政策两个是否允许转换的客观条件以外,自身的条件也是一个可能的影响因素。自身的条件主要是夫妻双方的征信状况、负债情况等等,房贷业务虽然相对宽松一些,但也有自身的基本要求,如果在申请商转公的时间段,夫妻双方的征信出现问题,那就可能会不能通过申请。

    比如在购房后由于办理了车贷、信用卡等银行业务,或者有其他可以上传征信记录的金融机构的业务,但其间出现了逾期,并且逾期的程度达到了影响房贷申请的条件,那即使客观条件满足,也可能会因个人的因素而被拒。

    另一种比较常见的情况是负债率影响。如果在申请商转公业务时自己的负债比较高,导致每个月的支出占收入的比例超过了公积金申请的要求,那同样有可能会存在被拒的情况。

    所以如果存在着上面这些由个人引发的主观情况,那就需要优化自己的信用或负债,并等待信用报告的记录更新并符合要求后才能申请。

    四、结语。

    综上所述,要确定自己是否可以办理商转公业务,需要了解清楚当地的公积金贷款和银行的相关规定,如果有相关的支持政策,同时自己或夫妻双方的个人情况符合申请条件,那由商业住房贷款转换成利率更低、负担更轻的公积金房贷就存在了可能,否则就需要等待以后放开限制后才能办理了!

    坐标成都郫县。基数不够,差四万。郫县只能商贷20万起。我贷款总数56万,但是公积金贷款只能带52万。差四万,我选择了20万的商贷。没办法,首付都花去了32万。再加四万实在无力承担。等着公积金够了,到时候看能不能转公积金贷。

    作为曾经在商业银行从事过个贷业务的工作人员,我的回答是:完全可以。具体有两种方式

    第一种:商业贷款转为纯公积金贷款

    举个例子,如果你的商业住房贷款有50万,那么你就可以去当时办理贷款的银行申请将商业住房贷款转换为纯公积金贷款。这样做有两个好处:一是你的总体利息支出水平会下降,目前公积金贷款5年期以上利率在3.25%,而同期的商业贷款利率在4.9%,这还不算上浮的基点。二是可以使用单位为你缴纳的公积金进行还款。办理了公积金代还手续之后,公积金账户里的资金都可以用于还款,你每月实际支出将大幅降低。

    第二种:商业贷款转换为组合贷款

    所谓的组合贷款就是公积金贷款和商业贷款的组合。还是通过举例说明:假设你的商业住房贷款为100万,而当前我国公积金贷款的最高限额为60万,那么差额部分依旧是商业住房贷款。即由100万的商业贷款变为40万的公积金贷款+60万的商业贷款。


    当然,由于各地的公积金细则有所不同,在实际操作中会有一定的变动,但总体模式上是不会变的。大家如有需求,可以主动联系贷款行或当地公积金中心咨询相关政策。

    开始是商贷买房,如果找了一份有公积金的工作,不能把商贷转换为公积金继续还贷。

    公积金贷款和商业贷款是完全不同的两码事情,商业贷款是商业银行的按揭贷款,住房公积金贷款机构是到本人缴存公积金的公积金管理中心所属管理部申请公积金贷款。

    购房者与商业银行签署贷款合同,是有贷款总数、贷款利率和贷款期限约定的,如果购房者需要采用住房公积金贷款,等于需要重新签订住房按揭贷款合同,实际上构成了违约,商业银行是不会同意的,在地产销售很清淡的时期,为了刺激地产销售,曾经有部分地方利用行政干预的方式,要求银行有这种商转公的操作,但银行是很不喜欢的,也是很不情愿的,现在基本上已经取消了。

    按揭贷款是银行最优质的的资产,银行自然不愿意购房者减少贷款,转化为住房公积金贷款,但购房者因为住房公积金贷款利率更低,自然喜欢住房公积金贷款。

    作为一种对冲,购房者可以把住房公积金提取出来,争取提前还款,减少利息支出。

    商业贷款转公积金贷款。大一点的城市都有这个操作,但是实际举办的时候寝室条件特别多,小城市基本不存在。主要就是公积金这个政策使用人群也不多。绝大多数都是行政事业单位人员在用。普通人基本上很难用到。主要是他的限制条件太多了。

    各地规定都不一样,有的地方可以,有的地方不行。