去过福州的人，想必都有一个感慨，从长乐机场，开车到市区的路上，就是不断地穿山越岭，层峦叠嶂的山峰，将福州切割成2个世界，市区和郊区之间，城市界面有大面积的断裂带。

东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花峰，山在城中，城在山中，闽江乌龙江横切城区。三面环山、两江穿城，在这样的天然环境下，福州城市相当割裂、破碎。

一、主城区狭窄，且重复建设严重

主城区面积小，缺乏组团式规划发展，板块之间要靠开隧、架桥相连，比较破碎。

去过这么多城市，我觉得福州的主城区是真小，三环就是福州的大郊区了，而且福州的“环”可比北京小多了，一个城市发展了这么多年，才发展了三环，可想而知，城市面积有多小。

还有福州山多，所以在城区横穿隧道，也成为一个很常规的事。

你知道吗？福州平潭的隧道工程队，可是全国闻名，中国80%的隧道，都是平潭造。地理因素造就了这一产业成为福州的特色。

虽然，从福州刚刚推出的第三轮集中供地计划中，可以看出福州目前攒着的好地块，还是蛮多的，但福州的土地紧张，这也是事实。

二、福州楼市的3大特征

在这样的城市特色下，就会衍生出福州楼市特征：

1.房价扁平化，缺乏一个核心板块

缺乏集中的产业规划和原生的大企业园区，再加上各板块基本都有短板，南江滨有江景但配套欠佳，东街口有学区但房子品质欠佳，东二环有商圈但轨交配套一般，奥体板块的“三件套”，不利因素影响太大，所以福州没有哪个板块，可成为真正的核心板块。

虽然福州的城市规划，是向东向南，但城市发展的动力不够强，分散了催生新核心板块的动能，所以导致房价整体，比较均衡。

2.主要需求为刚需和改善，没有外来的热钱入场，弱化房产投资属性

福州就是一个很稳定、朴素的市场，本地的刚需改善需求支撑着楼市，踉踉跄跄地走过这6年。

福州，没有上演过北上广深的金融助涨大势，又被政策严格打压，没有上演过像杭州南京苏州那样烈火烹油的摇号抢房，也没有过像厦门那样热钱推高岛内的房价。

其他二线城市，可能有来自省内地级市的购买力，来省会城市买房，但因为福建是双子星城市，福州和厦门旗鼓相当，且厦门岛内有天然海景加持，以至于“厦门岛内一套房，是闽南有钱人的标配”。

所以厦门虹吸了省内热钱的购买力，流入福州楼市的热钱，自然就被稀释了。

3.闽系房产在福州留下了深刻的烙印，但现在是央企国企的主战场

闽系房企的特点就是：高杠杆、高负债、高周转、高品质，为了做出好产品，不惜一切代价。还发明了“8611模式”，要求拿地8个月内开盘，首开去化率达到6成以上，11个月要求资金回笼。

融侨外滩壹号、泰禾福州院子、融信后海，一个个都是非常标杆的项目，以优秀的产品设计和配套规划，成为福州市面上炙手可热的小区。

在牛市时，依靠高周转跑通，快速拿地、销售、回款，然后开始下一个项目。但在淡市，房子卖不出去，再加上3道红线的严防死守，最后就输得连裤子都不剩。

野蛮生长之后，福州江湖上，只剩下闽系房企的传说。

所以，福州楼市最高潮的时候，闽系开发商，一哄而上，而当福州楼市退潮时，闽系开发商又做鸟兽散。

三、福州楼市的买房逻辑，变了

福州的楼市基本面正在发生3点变化。

1.福州买房，地铁很重要

的地铁越来越多，目前福州已经开通了4条地铁（1、2、5、6号线），接下来福州还会有更多地铁线，所以之前福州买房，可以抓着学区和商业配套来买，但在接下来的福州，地铁将会变得越来越重要。

而且因为福州的地铁建设进度，比较慢，所以，福州地铁盘的风潮，至少落后了其他二线城市3年。

2.福州市面上，能交房的新房，就值得珍惜

闽系高周转的后遗症，一时还难以得到妥善解决，所以保交楼，绝对是当前福州楼市最重要的任务。没想到鲁能公馆的“能交房就已经不错”，一语成谶，那些买了央企国企开发，能按时的交付的楼盘，就已经值得烧高香了。

3.福州城市外扩，加速城区与郊区融合

虽然，福州本身建成区不大，但按照福州现在的速度，并不是像其他城市一样大拆大建，土地不至于紧张到极致的地步。福州给人的感觉，就是不紧不慢、慢工出细活，不搞大工程。

基于郊区和市区的融合，要填平大面积的断层，需要长期时间，所以在兑现上，要理性看待。

我们来看一张福州房价地图，真正的城区板块:中心板块、东区板块、西区板块、北区板块、江滨板块、烟台山板块、会展板块、义序板块、奥体板板块。

现在的福州建成区，确实小，所以，福州开始了向东南西北拓展，

福州向东，拓展快安板块、马尾老城板块、亭江板块

福州向南，拓展三江口板块、南站板块、帝封江板块、南通板块、南屿板块

福州向西，拓展金山板块、淮安板块、上街板块、竹岐板块、甘蔗板块、荆溪板块

福州向北，拓展北区板块

江滨板块，号称福州楼市的天花板，依靠闽江江景的溢价+产品品质出圈，融侨外滩壹号的千万套均豪宅，北向江景、沿江公园、大户型，高规格规划，亮化工程也做得蛮有特色，一盘撑起整个板块价值，市场证明了它的价值和魅力。

中心城区板块（鼓楼中心和台江中心），和所有二线城市的老城区一样，保存了一定的历史文化街区，有东街口、三坊七巷和上下杭，拥有整个福州最好的商业价值和学区价值，其中福州老牌牛小，福州实验小学和钱塘小学，都是支撑中心城区房价的核心因素。

西区板块，这个片区的房价差异非常大，闽江北板块，是成片的改善住宅，西区三环多为老破小，居住氛围浓厚。福州著名的亚洲十大豪宅之一，三盛百督府，就在这个商圈，小区家家户户都是独栋别墅，住着福州非富即贵的业主。

基于福州目前现状，买房一定是要结合地铁，回归主城区，少在郊区之外转悠，楼市的红利期已过，这些郊区板块的兑现，更需要时间和资源。

四、结

说回那个灵魂拷问话题：福州房价涨，还是跌？

我说一下判断，现在的福州楼市，和福州人民一样，稳定、温和，基本没有什么波澜。

政策端、金融端、土地端，都在出各种政策，刺激回暖，首套/已结清二套，首付3成，房贷利率4.1%，开发商都在卯足劲恢复开工、保交楼。

你对福州接下来的楼市走势，怎么看呢？还会继续买入吗？评论区见。

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