业绩会上，龙湖另一个备受关注的问题，要数向港交所递交来了龙湖智创服务的招股书。从龙湖的回应来看，是否分拆物业，更多是从未来可持续角度出发。

关于物业管理航道的龙湖智创生活，有意思的是，去年年初，在物业行业仍在上市热潮之际，龙湖管理层回应称不打算将物业分拆上市，同年年底却火速传出上市消息，并在今年初正式递交了上市招股书。

龙湖解释，物业上市前有一个关键问题，就是究竟物业这个行业怎么完成提效，怎么变成一个可持续赚钱的行业。

“我们没有回答这个问题前，不能给自己开这个路条。否则放出去之后，将来不能完成业绩的可持续增长。”在龙湖看来，高估值是资本市场的问题，不是企业的问题，首先要做一个好企业。

物业行业人力成本较高，目前多家披露的物企人力成本均有大幅增长。吴亚军表示，人力成本高，效率又低，员工不可能不涨工资，但是涨几年之后，毛利完全就没有了，这是不可持续的。

她说，后来，在数字化工具方面的投入回应了这个问题，独立上市之前，作为劳动密集型的物业企业，龙湖靠数字化的工具实现无人化管理、减少无效岗位，人均管理面积2020年超过9300平米，人均创收35万，位列物业管理服务行业第一。

按赵轶的话，顺理成章去上市了。据了解，目前龙湖智创生活实际管理面积为2.64亿平方米。

赵轶表示，物管行业花了很短的时间走完了地产十几年走过的路，从默默无闻到起飞，到火热，到泡沫，一飞冲天，到落下来，到结构分化。“我们相信现在反而是一个水落石出、追求生意逻辑和理性的时候，这种市场可能也是龙湖喜欢的，并不是最火热、并不是很嘈杂，但是很理性，好的公司依然很有价值，会有人追捧，不好的公司大家看得更清楚。”

　　“短期行为一定要砍掉”

在投资者会上，有人问道，行业在变，龙湖也在变。龙湖发生了怎样的改变？龙湖未来将会有一个怎样的呈现？

据参会投资者向观点新媒体转述吴亚军的话，龙湖靠原则、靠底线思维走下去，她举例说龙湖过去6年都是绿档，因为杠杆高了就是不行，所以要主动控（杠杆）。

吴亚军还表示，穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。在制定战略的时候先想生死，做长是第一目标，其次是做强，再次才是做大。

吴亚军提到，反感跟投、财技上的东西，表示龙湖内心深深厌恶的就是一些短期行为，如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这是龙湖用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。

　　“做真的有价值的事，这样这个公司才是一种向上的状态。”

年轻的新任CEO陈序平同样引发关注。在吴亚军眼里，陈序平勤思慎言，知识结构全面，吴亚军认为，龙湖骨子里的本色是诚勤朴慎，陈序平符合这四个条件。

陈序平给出了2022年的业绩指引，表示今年全口径的销售目标是3000亿元，权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。

对于今年龙湖财报改成权益口径披露，陈序平表示：“对应我们权益后的利润，这部分也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。”

对于未来公司盈利，他预期整体毛利率将维持在25%左右的水平，地产开发收入毛利率将维持在20%左右，商业的毛利接近75%，物业的毛利也比较高，这些业务的占比会越来越高。

“一方面是我们的新航道毛利率较高，占比会提高，另外一方面，新房销售板块也会进入一个新发展模式，就是毛利合理、售价稳定、地价合理，做好产品和服务，回归初心。”

就2022年的推盘节奏，陈序平认为，“一二月份市场信心低、返乡叠加疫情、所以一二月份基本没有新盘退出，而是集中在3月推，之后随着推售节奏的变化，慢慢可以把销售提起来。”

现金流方面，他表示，因为龙湖投资性航道现在本身就有很高的现金流，随着这些航道现金流越来越高，它自身就能解决一部分的发展和投入的问题，会慢慢减少地产对它的纯粹投入。另外一方面，也不会缩减其它业务上的投入，每个业务都要回到它的现金流、利润上的逻辑。